“小产权房”法律问题探析（三）

       中国传统文化讲究“安居乐业”,“安居”是“乐业”的前提。在近几年商品房价格不断攀升的情况下，许多人为了实现“安居”的梦想，把目光投向了价格低廉的“小产权”房。于是，“小产权”房在全国几乎所有大中型城市远近郊区，如雨后春笋般地大量出现。目前，无论是从“小产权”房的建设数量，还是从居住“小产权”房的庞大群体来说，都具备了相当深刻的社会影响力，这使得“小产权”房问题成为政府不得不严肃面对的一个重要问题。
   本文阐明了“小产权”房的概念和现状，尤其是针对社会上的模糊认识，澄清了“小产权”房与非法建筑的区别，为破解“小产权”房难题奠定了概念基础；在分析“小产权”房的影响时，特别指出了“小产权”房的积极作用；在分析“小产权”房带来的问题时，除分析房屋本身及买卖过程带来的问题外，还注重针对“小产权”房的居住群体，从社区建设角度提出了问题。在此基础上，借鉴“利益相关者理论”，从村集体、开发商、购买者以及政府等不同层面分析了“小产权”房问题产生的原因，进而指出了解决该问题的难点、原则和建议措施。

   本文分四个部分刊出。

   第三部分：“小产权”房问题产生的原因
  （一）利益相关者的共同推动
   1、开发商大量投资建设
  “小产权”房土地由农村集体组织提供，不需向地方政府缴纳土地出让金，尤其是避免了土地挂牌拍卖过程中被人为抬高的虚价部分，例如“地王”带动起来的土地溢价等，因此，虽然相对于开发商品房而言，“小产权”房出售的价格较低，但开发“小产权”房有更大的利益空间，开发商受利益驱使大量投资建设。
   2、村委会提供建设土地
  按照国家法律规定，农村集体土地转化为建设用地，必须先由国家征用，这样村集体和农民只能获得低廉的征地补偿，而政府获得土地所有权后，将占有土地转换用途的增值收益。农村集体组织开发“小产权”房，就会直接占有土地转换用途的增值收益，这笔收益会远远高于被政府征地时得到的征地补偿。同时，开发商到农村投资和城市居民到农村居住，还将加快农村落后的基础设施和生活服务设施的升级改造，激活农村消费市场，提高农村剩余劳动力的就业率，为农村带来新的发展机遇，加快农村向城市化迈进的步伐和新农村建设的步伐。
   3、中低收入群体无奈购买
   尽管建设部多次风险提示，地方政府三令五申，但是，“小产权”房依然热销。据有关部门调查，“小产权”房的居住群体主要是城市中低收入群体和一部分外来务工者。城市中低收入群体大多是工薪阶层，在当前的住房制度体系下，他们被称为“住房夹心层”，既享受不到保障性住房，又买不起价格过高的商品房。
  （二）政府政策不明、监管不力
   1、监管缺乏使“小产权”房现象长期未得到遏制
  “小产权”房的建设多以新农村建设、旧村改造、村民自住等名义报批，因此，只要房屋符合城乡总体规划的要求，没有违法占用耕地，符合其他相关标准，就应许可建设。因此计划、规划、建设等部门都不能限制“小产权”房的建设；按照《房地产管理法》，建设部门有权对商品房市场做出各种销售管理规定，也有权进行查处，但是对农村集体土地上的房屋销售由谁管理，似乎也并不明确。
   2、政策不明朗造成“小产权”房仍在继续扩大
   目前虽然政府多次强调坚决制止“小产权”房，但一直没有采取实质性措施，造成“小产权”房仍在继续扩大。有的开发商借机大力宣传国家要将“小产权”房“转正”，大力推销已建成的“小产权”房。因此，有些地区的“小产权”房仍在加紧建设，其价格不降反升，新建楼盘和二手房仍呈现热销态势。